賃貸の給湯器交換、費用は大家負担？【2025年最新】法的リスクと補助金で賢い投資に変える方法

突然の給湯器故障の連絡、心中お察します。交換費用は原則大家負担ですが、実は対応を誤ると家賃が減る法的リスクも。ご安心ください。この記事では、2025年10月2日時点の最新の法律と補助金制度を基に、このピンチを物件価値を高める「戦略的投資」に変える具体的な方法を専門家が解説します。

• この記事でわかること
  • 給湯器交換の費用負担の明確なルール（貸主vs借主）
  • 放置は危険！2020年民法改正で導入された家賃減額リスク
  • 国の補助金を使って、交換費用を抑えつつ物件価値を上げる方法

【結論】賃貸の給湯器交換、費用負担は誰？原則と例外を3分で理解

👉 このパートをまとめると！
経年劣化による給湯器の故障は、貸主（大家）の修繕義務（民法606条）に基づき、貸主の費用負担となります。ただし、借主の過失による故障は例外です。

大家さんにとって頭の痛い問題ですが、まずは費用負担のルールを正確に理解しましょう。法律上の原則と例外を知ることで、冷静に対応できます。

原則：経年劣化による故障は「大家（貸主）」の負担

結論から言うと、通常の使用による給湯器の故障や寿命による交換費用は、大家さんの負担です。

根拠は民法第606条で定められた「修繕義務」にあります。大家さんは、入居者が問題なく生活できる状態の部屋を提供する義務を負っています。給湯器はお風呂や台所で使うお湯を供給する生活必須の設備であり、その維持管理責任は大家さんにあるのです。

もし給湯器交換に関して業者とのトラブルや不当な請求でお困りの場合は、信頼できる公的機関への相談をおすすめします。

例外：こんな時は「入居者（借主）」の負担になる3つのケース

一方で、故障の原因によっては入居者の負担となる場合があります。主なケースは以下の3つです。

1. 故意・過失による故障
   入居者が推奨されない入浴剤を使用して釜を傷めたり、異常な音が出ているのに放置して故障を悪化させたりした場合、修理費用を請求される可能性があります。
2. 善管注意義務違反
   特に寒冷地で注意が必要なのが、給湯器の凍結です。管理会社などから長期不在時の水抜きを指示されていたにもかかわらず、入居者がそれを怠って凍結・破損させた場合、「善良な管理者としての注意義務」に違反したと見なされ、入居者負担となる可能性が高いです。
3. 契約書で定められた「残置物」であった場合
   前の入居者が残していった給湯器を、大家さんの所有物ではなく「残置物」として契約書に明記し、入居者がその使用を了承しているケースです。この場合、修繕義務は発生せず、故障した際の修理・交換は入居者の責任となります。

交換費用の相場は？号数・機能別の目安

給湯器の交換費用は、能力や機能によって大きく変動します。予算を立てる際の目安として、一般的な費用相場を把握しておきましょう。

(※複数の専門業者の公開価格を基にした2025年時点の一般的な費用相場です)

【大家さん必読】対応が遅れると危険！2020年民法改正で変わった「家賃減額」の新ルール

👉 このパートをまとめると！
2020年改正民法により、給湯器の故障を放置すると、お湯が使えなかった日数分の家賃が「自動的に減額」されるルールになりました。これは大家さんの直接的な損失です。

「すぐに業者を手配できない」「少し様子を見よう」といった対応の遅れは、今や大きな金銭的リスクに直結します。大家さんが絶対に知っておくべき、重要な法律の変更点です。

【図解】3分でわかる！民法改正のポイントは「請求」から「自動減額」へ

2020年4月に施行された改正民法で、最も重要な変更点は「家賃減額」の扱いです。

つまり、大家さんが何もしなくても、法的に家賃を受け取る権利（賃料債権）が減ってしまうのです。このルールを知らないと、後から入居者とトラブルになる可能性があります。

具体的にいくら減額される？日管協ガイドラインに基づく計算方法

では、実際にいくら家賃が減額されるのでしょうか。法律に明確な金額はありませんが、実務上は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が公表しているガイドラインが基準とされます。

ガイドラインによると、給湯器の故障でお湯が全く使えない場合、家賃の10%が減額の目安となり、3日間の免責期間が設けられています。

金額は大きくないと感じるかもしれません。しかし、入居者の不満や信頼の損失は、この金額以上のダメージとなるでしょう。

入居者から「銭湯代」を請求されたら払うべき？

修理が長引いた場合、入居者から銭湯代などを請求されるケースもあります。これは家賃減額とは別の「損害賠償」にあたります。

法的に大家さんが銭湯代を支払う義務まではありません。しかし、良好な関係を維持するために、代替案として家賃減額の金額を少し上乗せするなどの交渉も一つの手です。誠実な対応を心がけることが、長期的な賃貸経営の安定に繋がります。

給湯器交換は「コスト」ではなく「戦略的投資」である３つの理由

👉 このパートをまとめると！
最新の法改正と補助金制度を理解すれば、給湯器交換は単なる出費ではありません。法的リスクを回避し、物件の資産価値を高め、入居者満足度を向上させる絶好の投資機会です。

突然の出費は確かに痛いものです。しかし、視点を変えれば、この給湯器交換を賃貸経営のプラスに変えるチャンスと捉えることができます。

理由①【守りの投資】家賃減額や損害賠償といった「機会損失」を防ぐ

第一の理由は、迅速に高機能な給湯器へ交換することが、前述の家賃減額リスクを未然に防ぐ最も確実な「守りの投資」になるからです。

対応の遅れによる数千円の家賃減額や、入居者の不満が原因で退去に至った場合の数十万円の空室損失は、まさに「機会損失」です。計画的な設備投資は、将来発生し得たはずの、こうした見えない損失から大家さんの資産を守ります。

理由②【攻めの投資】国の補助金活用で「費用対効果」を最大化する

第二に、国の手厚い補助金制度を活用すれば、費用対効果の高い「攻めの投資」が可能です。

【図解】3分でわかる！「賃貸集合給湯省エネ2025事業」

経済産業省の公式サイトによれば、この事業は賃貸集合住宅のオーナー向けに、高効率な省エネ給湯器（エコジョーズなど）の導入を支援する制度です。面倒な申請手続きは施工業者が代行してくれるため、大家さんは手間なく補助金を受け取れます。

理由③【未来への投資】「エコジョーズ」で入居者満足度と物件競争力を高める

第三の理由は、高効率給湯器「エコジョーズ」への交換が、物件の魅力を高める「未来への投資」になるからです。

エコジョーズは、従来型の給湯器に比べてガス使用量を約15%削減できます。これは入居者のガス代節約に直結し、「光熱費が安く済む物件」として強力なアピールポイントになります。

また、2025年からは新築住宅に省エネ基準の適合が義務化され、住宅市場全体の省エネ意識はますます高まります。今のうちに物件の省エネ性能を高めておくことは、将来の資産価値を維持し、競争力を保つための賢い選択と言えるでしょう。

【実践ガイド】給湯器交換をスムーズに進めるための4ステップと業者選びのコツ

👉 このパートをまとめると！
入居者から連絡を受けたら、まず状況を確認し、管理会社へ連絡。その後、複数の業者から見積もりを取り、工事日を調整します。信頼できる業者選びが重要です。

知識を得たら、次に行動です。以下の4ステップで、交換をスムーズに進めましょう。

Step1：入居者からの連絡と状況確認

まずは入居者に連絡をくれたことへの感謝を伝え、冷静に状況を確認します。リモコンに表示されているエラーコードや、いつからお湯が出ないのかなどを聞きましょう。

Step2：管理会社または大家への連絡

自主管理でない場合は、すぐに管理会社へ連絡します。自主管理の場合は、懇意にしているガス会社やリフォーム会社へ連絡し、状況を伝えます。

Step3：交換業者の選定と見積もり依頼

1社だけでなく、必ず複数の業者から見積もりを取りましょう。その際、必ず「補助金を使ったエコジョーズの見積もり」も依頼することがポイントです。

Step4：工事日の調整と入居者への連絡

業者と工事日を決定したら、速やかに入居者へ連絡し、日程を伝えます。工事への協力を依頼し、完了まで丁寧なコミュニケーションを心がけましょう。

よくある質問（FAQ）

👉 このパートをまとめると！
給湯器の寿命や、故障していなくても交換できるか、入居者が勝手に交換した場合の費用負担など、よくある疑問に専門家が簡潔に回答します。

Q. 給湯器の寿命（耐用年数）は？10年経ったら交換すべき？

A. 給湯器の物理的な寿命は、一般的に10年〜15年が目安です。税務上の法定耐用年数は6年ですが、これは減価償却のための数字であり、実際の寿命とは異なります。10年を過ぎてお湯の温度が不安定になるなどの不調が見られたら、交換を検討するサインです。

Q. まだ壊れていない古い給湯器を、入居者の希望で交換する必要はありますか？

A. お湯が問題なく使えている場合、大家さんに法的な交換義務はありません。しかし、入居者が長く住んでくれる優良な方であれば、交渉に応じることも一つの選択肢です。家賃交渉などと合わせて、計画的に交換を検討する良い機会かもしれません。

Q. 入居者が大家に無断で給湯器を交換してしまいました。費用は払うべき？

A. 原則として、大家さんの承諾なく入居者が勝手に交換した場合、その費用を支払う義務はありません。民法第607条の2では、入居者が修理できるのは「大家さんに通知したにもかかわらず、相当の期間内に修理されない場合」などに限定されています。

Q. 凍結で給湯器が壊れた場合も、大家の負担ですか？

A. これは入居者の負担となる可能性が高いケースです。特に寒冷地では、長期不在時に給湯器の水抜きをすることは入居者の「善管注意義務」に含まれると解釈されます。この義務を怠った結果の故障は、入居者の責任が問われます。

Q. 補助金はいつでも必ず使えますか？

A. いいえ、注意が必要です。国の補助金は多くの場合、予算の上限が定められており、申請額が予算に達し次第、期間内でも受付が終了してしまいます。給湯器交換を検討する際は、早めに業者へ相談し、補助金の最新の状況を確認することをおすすめします。

まとめ：【保存版】大家さんのための給湯器交換・完全行動チェックリスト

👉 このパートをまとめると！
給湯器交換は法的リスクと投資機会の両面を持ちます。本記事の要点をチェックリストにまとめました。これを基に、冷静かつ戦略的に行動しましょう。

給湯器の交換は、単なる面倒な修繕ではありません。法的リスクを正しく理解し、補助金制度という機会を活かせば、賃貸経営をより良くするための戦略的な一手となり得ます。最後に、あなたが今すぐやるべきことをチェックリストにまとめました。

• 【フェーズ1】故障連絡を受けたら（初動）
  • [ ] 入居者に感謝を伝え、状況（エラーコード等）をヒアリングしたか？
  • [ ] 管理会社（または懇意の業者）へ迅速に連絡したか？
• 【フェーズ2】業者を選定する際
  • [ ] 複数の業者から相見積もりを取ったか？
  • [ ] 「補助金を使ったエコジョーズの見積もり」を依頼したか？
• 【フェーズ3】意思決定と入居者への説明
  • [ ] 目先の安さだけでなく、長期的な費用対効果で機種を選んだか？
  • [ ] 工事日程を入居者に伝え、協力を依頼したか？

このリストを参考に、冷静かつ賢明な判断で、今回の課題を乗り越えていきましょう。